住宅ローンは変動？固定？決める前に考えたいこと
ウチの住宅ローンの金額は3000万円です。
一条工務店のi-flat（フラット35）で35年ローンを組みました。
住宅ローンについて調べると、変動がいい、固定がいい、といろいろな意見を目にすると思います。
これらの意見は対象を限定していないので、どれも正解ではないし、また間違ってもいないです。
住宅ローンは、
ローンの金額
年収と年収の中の住宅ローン返済に使用できる金額
現在の年齢
団体信用生命保険（団信）
家族構成
などによって正解が異なってくるので、対象を限定していない一般的な意見で左右されないほうがいいですね。
そこで、固定か変動かを決める際に、誰にでも通用する1つの理論がこれです。
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変動で金利が上がった際に、5年から長くても10年程度で繰り上げ返済できる → 変動
変動で金利が上がった際に、繰り上げ返済できない → 固定
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わたしは10年程度で繰り上げ返済することはできないので、固定金利のフラット35にしました。
i-flatの実行については過去の記事を見てください。
ちなみに、参考までにウチのフラット35の場合の返済金額は下記のとおりです。
2020年6月のフラット35（団信あり）の金利は1.29%で、これが実行金利になりました。
https://www.aruhi-corp.co.jp/rate/transition/
1.29%にi-flatの優遇金利（フラット35S、マイナス0.25%）が適用されて、最初の10年は1.04%、11年目からは1.29になります。
https://www.ichijo-homeloan.jp
さらに、わたしは「新３大疾病付機構団信」に加入しているので金利が+0.24されて、最初の10年は1.28%、11年目からは1.53%になります。
https://www.flat35.com/shin-danshin/kanyuu_3dai.html
このため、最初の10年は1.28%、11年目以降は1.53%で計算します。
シミュレーションとして楽天銀行のサイトを使用しました。
総返済額は約3800万円です。
ローンは3000万円なので、800万円分が金利ということになります。
次は変動金利の場合をシミュレートしてみます。
金利は0.537%（この時点の楽天銀行の変動金利）としました。
総返済額は約3290万円です。
ローンは3000万円なので、290万円分が金利ということになります。
固定と変動を比べると、500万円以上の差が付く結果となりました。
これを見てしまうと、変動一択になりますよね。
変動金利の店頭金利は2.475%で過去20年間変わっていないそうです。
（実際には優遇金利分がマイナスされて0.5%などの実行金利になります）
なので、過去20年変わらなかったのだから、今後も変わらないだろう、という予測が成り立ちます。
ただ、これはあくまで過去の結果であって、未来を確定するわけではない、という点に注意が必要です。
もし金利が上昇して、住宅ローンが返せなくなった場合は、最悪は家を失うことになるかもしれません。
嫁さんと子供二人を抱える身としては、これはなんとしても避けなければなりません。
さらに、ウチの子供たちは現在、中3と小6なので、3年後と6年後に大学入学があります。
金利が上昇した場合に、子供たちを大学に入れてあげることができなくなるかもしれません。
奨学金という手もありますが、わたしも親に学費を100%負担してもらったので、自分の子供たちの学費くらい出してあげたいという思いがあります。
おそらくかなり高い確率で、住宅ローンの返済が破綻するくらいの金利上昇は無いと見ていますが（誰に聞いてもこう言う）絶対に無いと断定できない以上、固定にしたら損をすることはわかっていても、変動は選べないと思いました。
ちなみに、わたしがプレイしていたロボットで対戦するあるゲームでは、99%の命中率でも3回に1回は攻撃をはずす、というものがありましたw
なので確定（100%）以外は信じないようにしていますw
ここで冒頭の言葉をもう一度。
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変動で金利が上がった際に、5年から長くても10年程度で繰り上げ返済できる → 変動
変動で金利が上がった際に、繰り上げ返済できない → 固定
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この理論にしたがうと、よほど資金に余裕のある人以外は、変動を選んではいけないということになりますね。
固定は金利が高くて返済できないから変動にする、というのは絶対にやってはいけないパターンです。
ただ、わたしの場合は家のみで3000万円のローンなので固定でも金利は（高いけど）そこまでではないですが、土地代ありで5000万や8000万以上のローンを組まれる方は、固定だと金利が無視できない金額になるので、変動しかない、というケースもあると思います。
（一条工務店の営業さんも、土地込みの方は金額が大きいのでほとんどが変動にする、と言ってました）
なお、固定の場合の金利800万円というのは35年かかって返済した場合の総額で、繰り上げ返済して期間を25年や20年に短縮した場合は、金利の総額は下がります。
25年で返済の場合
約546万円
20年で返済の場合
約422万円
返済期間が短くなると、かなり金利を減らせることがわかります。
単純に繰り上げ返済するより、その資金を運用した利益のほうが上回るならば、資産運用したほうが良いことになるし、わたしは3大疾病付きの団信に入っているので、そのときの健康状態によっては繰り上げ返済しないほうが・・ということもあるかもしれません。
なので、現時点で将来はどうやって返済しようとか、細かいことはあまり考えてません。
最近は長期金利が上昇していることで、フラットの金利も上がってきています。
固定が上がった後は変動かも？と言われていますが、最初から固定にしておけば金利上昇局面でもまったく関係が無いので、一喜一憂することもなく、無関心でいられます。
金利を気にしないでいい、というのは固定金利の大きなメリットになります。
変動金利は上がるわけがない、と決めつけないで、もし上がったらどういう対応ができるかを考えてから、固定か変動かを決めることを勧めます。